Conjoncture des marchés fonciers Hausse de 21% en trois ans du prix des terres en Allemagne

Le prix des terres allemandes présenté dans cette étude correspond à la moyenne des prix enregistrés dans les anciens Länder de l’Ouest (ex-RFA) et dans les nouveaux Länder de l’Est issus de la réunification (ex-Rda), pondérée par la surface agricole respective des deux ensembles.

Il est fondé par ailleurs uniquement sur les ventes réalisées à la valeur du marché. Deux types de ventes coexistent en effet sur le territoire de l’ex-Rda :

• les ventes à la valeur du marché ;
• les ventes à prix « favorisé », conformément à la loi d’indemnisation et de compensation (Ealg (a)). Cette loi permet aux anciens propriétaires expropriés sous le régime communiste, au moment de la collectivisation des terres, de racheter leurs biens à un prix inférieur à la valeur du marché. Les ventes à prix « favorisé » sont régies par un organisme fédéral (la BVVG (b)), chargé depuis 1997 de la privatisation des anciennes surfaces agricoles et forestières collectivisées.

Terre-net Média publie les analyses des marchés fonciers de quelques pays d’Europe et des Etats-Unis réalisées par la Fnsafer. Pour consulter l’ensemble de ces analyses, cliquez ici.

Conformément à une décision européenne (c), les ventes à prix « favorisé » aux fermiers en place ont pris fin au 31 décembre 2009. Seules les ventes aux anciens propriétaires se sont donc poursuivies en 2010 mais elles n’ont concerné que 200 ha, alors que, depuis 2000, les ventes annuelles de la BVVG oscillaient entre 20 000 et 25 000 ha, soit 60 % des surfaces vendues en ex-Rda

En 2010, le prix des terres gagne 7 %, à 14 800 euros/ha. C’est la cinquième année consécutive de hausse (+ 24 % entre 2005 et 2010). Elle concerne aussi bien les Länder de l’Est (7 400 euros/ha) que de l’Ouest (18 500 euros/ha), l’écart entre les deux secteurs géographiques restant toujours élevé.
Cette augmentation intervient alors que la valeur ajoutée corrigée par hectare (VAC/ha) est en hausse de 9 %. Elle s’explique aussi par :

• le besoin accru de surfaces pour les installations de biogaz (subventionnées via le NawaRo Bonus (d)) et pour les élevages intensifs ;
• l’acquisition de terres par des non-agriculteurs à des fins
  de placement ;
• l’arrêt des ventes à prix « favorisé » qui, combiné à la stagnation des surfaces mises en vente à la valeur du marché (- 0,5 %), a provoqué une fermeture du marché foncier allemand en 2010.